Centro de Virginia · un solo lugar, cinco maneras de trabajar con nosotros

F&M reúne rentas, préstamos y oportunidades de inversión bajo un mismo techo.

F&M 401K Trust, F&M Rental Properties LLC y F&M Private Lending trabajan juntas desde el centro de Virginia: administramos viviendas de renta, otorgamos préstamos privados, invitamos a co-prestamistas a participar en esos mismos préstamos y asignamos contratos al por mayor a compradores inversionistas. Financiamos propiedades en todo Virginia.

Próxima reunión Tercer lunes · 6:30 pm · Great American Ranch, Mechanicsville · Orador:

20+Años invirtiendo en el centro de Virginia

4 díasNuestro cierre de préstamo más rápido

30 minPara una aprobación verbal del préstamo

14%Rendimiento de ejemplo para co-prestamistas

Rentas

Casas unifamiliares y townhomes, administradas directamente por nosotros en toda la región de Richmond.

Ver rentas →

Préstamos

Préstamos privados de compra, remodelación y puente para inversionistas, evaluados según el negocio, no solo por el puntaje de crédito.

Ver condiciones de préstamo →

Co-préstamos

Invierta junto a F&M en los mismos préstamos revisados, garantizados por la misma escritura de fideicomiso (deed of trust).

Ver co-préstamos →

Venta mayorista

Contratos fuera del mercado en el centro de Virginia, asignados a nuestra lista de compradores antes de llegar al MLS.

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Reunión mensual

The Virginian — A Real Estate Community se reúne cada mes con inversionistas, contratistas y prestamistas.

Ver detalles de la reunión →

Gratis para inversionistas

Guías para inversionistas

Guías de una página sobre preguntas que escuchamos cada semana (en inglés). Toque una guía para verla en tamaño completo.

Un solo evaluador, un solo expediente

El mismo equipo que evalúa el préstamo es el que lo administra, sin pasar de un departamento a otro.

Local, no nacional

F&M: cada negocio se basa en conocimiento local, no en un centro de llamadas.

Comunicación directa

Inquilinos, prestatarios y co-prestamistas hablan con las personas que toman las decisiones, no con una fila de espera.

Quiénes somos

Conozca a Fred y Marie Krauss

F&M está dirigida por Fred y Marie Krauss, inversionistas de bienes raíces del centro de Virginia con más de 20 años de experiencia. Juntos dirigen F&M 401K Trust, F&M Rental Properties LLC y F&M Private Lending. Su trabajo abarca la administración de propiedades de renta, proyectos de compra-remodelación-venta, préstamos privados y educación para inversionistas.

Fred es presidente de la Virginia Real Estate Investors Alliance (VREIA), donde defiende a los inversionistas de bienes raíces en todo el estado, y organiza The Virginian — A Real Estate Community, una reunión mensual gratuita para inversionistas, arrendadores, agentes inmobiliarios, contratistas, mayoristas, remodeladores (flippers) y prestamistas.

Fred también ha formado parte de la Junta de Igualación (Board of Equalization) del condado de King William y ha sido presidente de varias juntas de asociaciones de propietarios (HOA). Fred es ingeniero de transporte jubilado del Departamento de Transporte de Virginia, y Marie es epidemióloga jubilada del Departamento de Salud de Virginia.

Su enfoque es sencillo: crear relaciones, estar presente y proteger su reputación. Cuando renta, pide prestado o invierte con F&M, trata directamente con las personas que toman las decisiones.

"Su nombre es su reputación."

F&M Rental Properties LLC

Rentas bien cuidadas en todo el centro de Virginia

F&M administra casas unifamiliares y townhomes en toda la región de Richmond. Los contratos de arrendamiento son claros y generalmente duran dos años, las solicitudes de mantenimiento reciben una respuesta real y la renta se paga en línea.

Si busca una casa para rentar, le encantarán las hermosas casas que ofrecemos. Nuestras casas comienzan como diamantes en bruto y luego las pulimos para que realmente brillen.

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Disponibles ahora

Buscar nuestros anuncios en Zillow ↗

Nuestras casas también se anuncian en Zillow, Trulia, Realtor.com, Zumper, PadMapper, HomeFinder, HighRises y más.

Renta promedio en 23111 (Mechanicsville): últimos 12 meses

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Mes	Más baja	Promedio	Más alta

Cómo solicitar

Pregunte

Llámenos o escríbanos con la propiedad que le interesa y cuándo desea mudarse.

Visita

Vea la propiedad en persona antes de solicitar; no rentamos sin que la vea, a menos que se mude desde otro estado.

Solicitud y evaluación

Revisión de ingresos, antecedentes e historial de renta, igual que en cualquier propiedad administrada.

Firme y múdese

Firma del contrato, depósito y llaves; el día de mudanza se programa según su conveniencia.

Preguntas frecuentes sobre rentas

¿Cuánto duran los contratos de arrendamiento?

Los contratos generalmente duran dos años.

¿Se permiten mascotas?

Sí. Las mascotas son bienvenidas con una cuota o depósito por mascota. Cuéntenos sobre su mascota cuando nos contacte. Los animales de servicio y de asistencia se manejan conforme a la ley.

¿Quién se encarga de las reparaciones y el mantenimiento?

Nosotros. Las solicitudes de mantenimiento llegan directamente a F&M y reciben una respuesta real de las personas que administran la propiedad.

¿Puedo solicitar antes de ver la casa?

Pedimos a todos que visiten la casa en persona antes de solicitar. Si se muda desde otro estado, podemos hacer una excepción.

¿Qué incluye la evaluación?

Revisamos ingresos, antecedentes e historial de renta, igual que cualquier propiedad administrada profesionalmente.

¿Se requiere seguro de inquilino?

Sí. Se requiere seguro de inquilino en todos los contratos.

¿Cómo conecto los servicios públicos?

Los servicios (luz, agua, gas) deben estar a su nombre antes de recibir las llaves el día de la mudanza.

¿Cómo pago la renta?

La renta se paga en línea a través de nuestro portal. Si se paga después de la fecha de vencimiento, se aplican cargos por pago tardío automáticamente.

Igualdad de oportunidades en la vivienda

Igualdad de oportunidades en la vivienda. F&M Rental Properties LLC cumple con la Ley federal de Vivienda Justa (Fair Housing Act) y la Ley de Vivienda Justa de Virginia. No discriminamos por raza, color, religión, origen nacional, sexo, orientación sexual, identidad de género, edad avanzada, situación familiar, fuente de ingresos, condición militar ni discapacidad. Hacemos adaptaciones razonables para personas con discapacidad, incluidos los animales de servicio y de asistencia.

Ver casas disponibles para rentar Pregunte por disponibilidad 804-310-4750 ·

F&M Private Lending

Capital privado para inversionistas que actúan rápido

F&M Private Lending otorga préstamos de compra, remodelación y puente garantizados con bienes raíces en Virginia. Evaluamos el negocio y la propiedad, para que un prestatario calificado pueda cerrar un contrato en días, no en meses.

El crédito no es el factor decisivo Sin pagos mensuales Aprobación verbal en 30 minutos

Inicie un negocio

Compra y remodelación

Financiamiento de compra y renovación para proyectos de compra-remodelación-venta y de valor agregado, con desembolsos liberados según el trabajo terminado.

Financiamiento puente

Capital a corto plazo para cerrar un contrato mientras el financiamiento permanente o una venta siguen en proceso.

Préstamos para propiedades de renta

Compre o refinancie una propiedad de renta estabilizada según el flujo de efectivo de la propiedad, no según sus ingresos personales.

Plazo máximo del préstamo: 3 años

Financiamiento de construcción nueva

Financiamiento desde cero para constructores e inversionistas, liberado en desembolsos según las fases inspeccionadas de la obra.

Condiciones típicas

Concepto	Rango
Tasa	10–15%
Puntos (agregados al préstamo)	2–4
Extensión a los 6 meses	+2 puntos agregados al préstamo
Préstamo sobre costo / LTV	60–80% LTC, 60–70% del valor después de reparaciones (ARV)
Concepto	6–18 meses (remodelación y puente)
Tiempo para cerrar	Normalmente 7–10 días hábiles; desde 4

Las condiciones son ilustrativas y dependen de la evaluación, la propiedad y las condiciones del mercado al momento de la solicitud.

Solo préstamos con fines comerciales. F&M Private Lending otorga préstamos con fines comerciales y de inversión, garantizados con propiedades que no ocupa el dueño. No otorgamos préstamos con fines personales, familiares o domésticos.

Actualmente no financiamos propiedades fuera de Virginia ni viviendas ocupadas por el propietario.

Revisamos declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y el valor de la propiedad.

Hemos cerrado préstamos en tan solo cuatro días.

Por lo general solo financiamos primeras hipotecas (primera escritura de fideicomiso). Hacemos una excepción para una segunda hipoteca cuando se ofrece una garantía adicional.

Lo que financiamos

Desde su primer flip hasta una construcción nueva, prestamos según el negocio y la propiedad. Use las herramientas de abajo para ver cómo encaja un préstamo en su proyecto y luego envíenos los detalles.

Inicie un negocio

Pruebe sus números

Tres calculadoras rápidas para prestatarios. Solo son estimaciones; los términos reales dependen de la evaluación.

Valor después de reparaciones (ARV)

Préstamo sobre ARV %Normalmente prestamos hasta el 60% del ARV

Monto del préstamoCapital del prestatario

Tasas de hoy para financiar rentas a largo plazo

Cuando termina la remodelación, la mayoría de los inversionistas refinancia el préstamo de F&M con un préstamo a 30 años. Esto es lo que cuestan aproximadamente hoy.

Tasa estimada de hipoteca bancaria a 30 años — propiedad de inversión 7.84%–8.34% Los préstamos para inversionistas cuestan alrededor de 0.50%–1.00% más que una hipoteca de vivienda propia (7.34% promedio nacional)

Tasa estimada de préstamo DSCR a 30 años 8.34%–9.09% Suele ser más alta que un préstamo bancario, pero se aprueba según la renta de la propiedad, no sus ingresos personales

Tasas estimadas a 30 años, últimos 12 meses (promedio mensual)

Banco — propiedad de inversiónPréstamo DSCRPromedio de vivienda propia

Ver las tasas por mes

Mes	Banco — propiedad de inversión	Préstamo DSCR	Vivienda propia

Por lo general, a los inversionistas se les pide un enganche del 20% (préstamo del 80% del valor) para un préstamo de renta a 30 años. Las tasas se actualizan a diario. Al 29 de septiembre de 2026.

Solo son estimaciones, no una cotización. Su tasa depende del puntaje de crédito, el enganche, la relación entre la renta y el pago de la propiedad (DSCR) y el prestamista. Promedio de vivienda propia: índice Optimal Blue de hipotecas conformes fijas a 30 años vía FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis. La tasa bancaria para propiedades de inversión agrega el recargo típico de 0.50%–1.00% para inversionistas; el rango DSCR agrega un recargo adicional (alrededor de 0.50%–0.75% sobre la tasa bancaria para inversionistas), porque los préstamos DSCR no usan los ingresos personales para aprobarse.

Por qué las tasas de F&M son más altas que las de préstamos bancarios y DSCR

Son herramientas distintas para trabajos distintos. Un préstamo bancario o DSCR es un préstamo a 30 años sobre una casa terminada y rentada. Un préstamo de F&M es dinero a corto plazo para comprar y arreglar una casa que todavía no está lista; después se refinancia con el préstamo a largo plazo, que es más barato.

Prestamos sobre casas que los bancos no aceptan. En mal estado, desocupadas, con reparaciones mayores o construcción nueva desde cero; la mayoría de los bancos y prestamistas DSCR exigen una propiedad terminada, lista para habitar y rentar.
Financiamos la remodelación. El dinero de reparaciones se entrega por etapas a medida que se termina el trabajo; los prestamistas a largo plazo no pagan remodelaciones.
Rapidez. Aprobación verbal en unos 30 minutos y cierres en solo 4 días, para que gane el negocio. Los préstamos bancarios y DSCR suelen tardar de 30 a 45 días, con tasación y evaluación completa.
Evaluamos el negocio, no solo su crédito. El crédito no es el factor decisivo y no se evalúa la relación deuda-ingreso.
Sin pagos mensuales. Los intereses y puntos se pagan al liquidar, así su efectivo queda libre para la remodelación.
Solo lo necesita por meses, no por décadas. El préstamo dura de 6 a 18 meses, así que paga una tasa más alta por poco tiempo, no por 30 años.
Contratistas con experiencia, agentes inmobiliarios y ayuda práctica. En el área metropolitana de Richmond, Virginia, podemos ponerlo en contacto con contratistas con experiencia si los necesita, y le damos una ayuda valiosa con su proyecto en cada paso; algo que los bancos y los prestamistas DSCR no ofrecen. Cuando llegue el momento de vender, también tenemos acceso a cientos de agentes inmobiliarios que pueden ayudarle.
Usted es nuestro futuro, no un número. Para un banco usted es un número de préstamo y, lo más probable, un negocio de una sola vez. Nuestros prestatarios siguen financiando con F&M año tras año porque ofrecemos una experiencia que los bancos y la mayoría de los prestamistas DSCR no ofrecen o no pueden ofrecer.
Nuestro dinero es capital privado con más riesgo. Lo prestamos en proyectos sin terminar, antes de que se cree el valor, y ese riesgo se refleja en la tasa.

	Préstamo privado de F&M	Préstamo bancario para inversionistas	Préstamo DSCR
Ideal para	Comprar y remodelar	Conservar una renta terminada	Conservar una renta terminada
Estado de la propiedad	Tal como está, necesita trabajo o construcción nueva	Lista para habitar	Lista y rentada
Paga la remodelación	Sí, por etapas	No	No
Tiempo para cerrar	En solo 4 días	30–45 días	21–45 días
Se aprueba según	El negocio y la propiedad	Sus ingresos, crédito y deudas	La renta de la propiedad
Pagos mensuales	Ninguno	Sí	Sí
Ayuda con el proyecto y contratistas	Sí — contratistas con experiencia en el área de Richmond	No	No
Ayuda para vender	Acceso a cientos de agentes inmobiliarios	No	No
Relación	Prestatarios que regresan año tras año	Normalmente un solo préstamo	Normalmente un solo préstamo
Concepto	6–18 meses	30 años	30 años

La mayoría de nuestros prestatarios usan ambos: F&M para comprar y remodelar, y luego un préstamo bancario o DSCR para refinanciar y conservar. Pruebe la para ver cómo se complementan.

Más calculadoras para inversionistas

Remodelar y vender vs. comprar y conservar

La misma casa, dos salidas. Compare una ganancia rápida al vender con rentarla y crear patrimonio con los años.

Calculadora BRRRR

Comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir. Compare lo que invierte con el valor tasado, el efectivo que retira y el capital que conserva.

Rendimiento y flujo de una renta

Flujo de efectivo mensual, tasa de capitalización y rendimiento sobre el efectivo de una renta a largo plazo, según el precio y su financiamiento.

Calculadora Airbnb

Vea cuánto deja realmente una renta a corto plazo cada mes después de limpieza, suministros, administración y servicios.

Calculadora de flip

Costos totales, ganancia y efectivo necesario en un flip, incluido un préstamo de F&M.

Condiciones del mercado en Virginia

Se actualiza automáticamente — Datos más recientes: Agosto de 2026

Mediana de días en el mercado

Mediana del precio de lista vs. precio de venta

Precio de listaPrecio de venta

Anuncios activos

Ver las cifras

Mes	Días en el mercado	Precio de lista	Precio de venta	Anuncios activos

Últimos 12 meses, todo Virginia. Fuentes: datos de inventario de Realtor.com vía FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis (días en el mercado, precio de lista, anuncios activos); informes mensuales de ventas de Virginia REALTORS® (mediana del precio de venta).

Cómo funciona

Envíe el negocio

Contrato de compra, alcance de la obra y su plan de salida.

Hoja de condiciones en 24–48 horas

Evaluamos la propiedad y los números, no solo su crédito.

Cierre en 7–10 días, o desde 4

Los fondos pasan por la compañía de títulos; los desembolsos se liberan según el avance inspeccionado.

Inicie un negocio

Envíenos lo básico y le responderemos con los siguientes pasos; a menudo con una respuesta verbal el mismo día y una hoja de condiciones en 24–48 horas.

¿Listo para refinanciar con un préstamo a 30 años?

Cuando su propiedad esté lista para un financiamiento permanente, recomendamos Brightview Commercial Capital.

Sitio web: BrightviewCommercialCapital.com
Teléfono: 804-715-0114

Preguntas frecuentes sobre préstamos

¿Qué tan rápido me pueden aprobar?

Con frecuencia damos una aprobación verbal dentro de los 30 minutos de revisar su negocio, una hoja de condiciones en 24–48 horas y cerramos en 7–10 días hábiles. Hemos cerrado en tan solo cuatro días.

¿Revisan mi crédito?

El crédito no es el factor decisivo. Revisamos el negocio y la propiedad, junto con sus declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.

¿Hay pagos mensuales?

No. Los intereses, los puntos y el capital se pagan al liquidar el préstamo, cuando usted vende o refinancia.

¿Qué cargos se pagan al cierre?

Un cargo de $200 por procesamiento del préstamo, $200 por liberación del gravamen y $185 por cada desembolso previsto, todo pagado por adelantado al cierre. Los puntos se agregan al saldo del préstamo.

¿Qué pasa si mi proyecto tarda más de seis meses?

Si el préstamo dura más de seis meses, se agregan 2 puntos de extensión al saldo del préstamo en el sexto mes.

¿Sobre qué propiedades prestan?

Propiedades de inversión en Virginia. No prestamos sobre viviendas ocupadas por el propietario ni sobre propiedades fuera de Virginia.

¿Prestan en segunda posición?

Por lo general solo financiamos primeras hipotecas (primera escritura de fideicomiso). Hacemos una excepción para una segunda hipoteca cuando se ofrece una garantía adicional.

¿Cómo funcionan los desembolsos para remodelación?

Los desembolsos se liberan según el trabajo terminado e inspeccionado. Cada desembolso tiene un cargo de $185, pagado al cierre del préstamo.

Solicite una hoja de condiciones: llame al 804-310-4750 804-310-4750 ·

Participe con F&M

Co-preste junto a F&M en negocios revisados del centro de Virginia

Cuando F&M Private Lending otorga un préstamo, personas calificadas pueden co-prestar en ese mismo préstamo, garantizado por la misma escritura de fideicomiso y ganando un rendimiento fijo sobre un préstamo que F&M ya evaluó. Muchos co-prestamistas invierten a través de una cuenta de jubilación autodirigida, la misma estructura de F&M 401K Trust; otros invierten directamente.

Únase a la lista de interesados

$6–20 millones

F&M y nuestros co-prestamistas financian entre $6 y $20 millones en préstamos nuevos cada año (y la cifra sigue creciendo), con rendimientos promedio de 14–17% para nuestros co-prestamistas.

Más de 70 co-prestamistas

Inversionistas que actualmente financian préstamos junto a F&M en el centro de Virginia.

Rendimiento típico de 14–17%

El rendimiento fijo que gana la mayoría de los co-prestamistas en una posición financiada (ejemplo; varía según el negocio).

Plazo típico de 6–18 meses

La mayoría de las posiciones de co-préstamo se pagan dentro de este periodo.

Por qué los co-prestamistas ganan más que la tasa de interés del préstamo

Los prestatarios pagan intereses de 10–15%, más puntos al final, cuando se refinancia el préstamo o se vende la propiedad. Los co-prestamistas ganan los intereses más una parte de esos puntos; así es como un rendimiento típico de co-préstamo llega a 14–17%.

F&M se queda con los cargos iniciales de procesamiento, liberación del gravamen y desembolsos, y con 2–3 puntos al liquidar el préstamo. El resto del rendimiento es para los co-prestamistas.

Vea la regla del 72 en acción

La regla del 72 calcula cuánto tarda el dinero en duplicarse: divida 72 entre la tasa anual. Con el rendimiento típico de co-préstamo de F&M, $20,000 crecen mucho más rápido que en una cuenta bancaria típica.

Co-préstamo con F&M

$20,000 → $40,000

Con un rendimiento de 14% (el extremo bajo de nuestro rango típico de 14–17%), 72 ÷ 14 ≈ 5.1 años para duplicarse.

Ahorro bancario típico

$20,000 → $40,000

Con una tasa de 2%, 72 ÷ 2 = 36 años para duplicarse.

Co-préstamo con F&M

5.1 años

Banco típico

36 años

Lo que ganan $20,000 en 4.5 años

Los mismos $20,000, los mismos 4.5 años, reinvirtiendo las ganancias cada año.

Co-préstamo con F&M · 14%

$20,000 → aprox. $36,100

Ganaría aproximadamente $16,100.

Ahorro bancario típico · 2%

$20,000 → aprox. $21,900

Ganaría aproximadamente $1,900.

Co-préstamo con F&M

$16,100

Banco típico

$1,900

Solo es un ejemplo ilustrativo. Los tiempos para duplicarse usan la regla del 72 (72 ÷ tasa anual ≈ años para duplicarse); las cantidades a 4.5 años suponen interés compuesto anual con las ganancias reinvertidas a la misma tasa. Los rendimientos reales no están garantizados y varían según el negocio; las tasas bancarias varían según la institución.

Cómo funciona

F&M evalúa y financia primero

Cada préstamo es originado y evaluado por F&M antes de ofrecerse a los co-prestamistas.

Usted revisa el expediente

Propiedad, prestatario, estrategia de salida y avalúo o valuación, antes de comprometer sus fondos.

Los fondos se cierran a través de la compañía de títulos

Sus fondos se transfieren directamente a la compañía de títulos o de depósito en garantía (escrow), nunca directamente a F&M.

Usted aparece en la escritura de fideicomiso

Su posición queda registrada sobre la propiedad y se le paga completo al liquidarse el préstamo.

Mínimo típico

$20,000 (ejemplo)

Plazo típico

6–18 meses

Garantía

Escritura de fideicomiso sobre bienes raíces

Seguro de título

Se emite a cada co-prestamista

F&M también ofrece co-préstamos para padres a través de cuentas de custodia creadas bajo la Uniform Gifts to Minors Act (UGMA), con mínimos desde $10,000 para estas cuentas.

Cómo funciona un co-préstamo: un expediente de ejemplo

Siga un negocio de ejemplo desde el financiamiento hasta la liquidación y vea los documentos que recibiría en el camino. Solo ejemplo: negocio ficticio

Paso 1 · Oferta

Resumen del negocio que usted revisa

Remodelación de casa unifamiliar · Mechanicsville, VA

Propiedad: XXXXXXXX Sample Lane, Mechanicsville, VA 23111 · 3 recámaras / 2 baños
Prestatario: XXXXXXXX Properties LLC · 6 flips completados
Compra + remodelación: $175,000 + $50,000
Valor después de reparaciones: $325,000 (opinión de precio de un corredor)
Préstamo total: $180,000 · 55% del ARV · primera posición
Su posición: $40,000 con un rendimiento anual fijo de 14%
Plazo esperado: 9 meses · se paga al vender o refinanciar

Usted ve la propiedad, el prestatario, los números y el plan de salida antes de comprometer un solo dólar. Si no le conviene, simplemente no participa.

Paso 2 · Cierre

Documento registrado

Escritura de fideicomiso (deed of trust)

Otorgante (prestatario): XXXXXXXX Properties LLC
Prestamistas / beneficiarios: F&M Private Lending y los co-prestamistas, incluido usted, cada uno por su parte
Monto garantizado: $180,000 (su parte: $40,000)
Registrada: Corte de Circuito del Condado de Hanover, Instrumento No. XXXXXXXX

Esto es lo que hace que el préstamo esté garantizado: su nombre aparece en el gravamen sobre la propiedad, registrado en los registros de tierras del condado.

Paso 2 · Cierre

Póliza de seguro

Póliza de seguro de título del prestamista

Asegurado: Usted (por su parte de $40,000), junto con los demás prestamistas
Monto de la póliza: $40,000
Emitido por: XXXXXXXX Title Insurance Company · Póliza No. XXXXXXXX

Protege su gravamen contra problemas de título; por ejemplo, un gravamen antiguo sin pagar o una escritura falsificada en el historial de la propiedad.

Mes 9 · Liquidación

Estado de liquidación

Su liquidación

Capital devuelto: $40,000.00
Intereses (14% × 9 meses): $4,200.00
Total que se le paga: $44,200.00 · enviado por correo desde la compañía de títulos
Gravamen liberado: Certificado de liberación registrado

Cuando la casa se vende o se refinancia, la compañía de títulos liquida el préstamo y le envía su capital e intereses directamente a usted o a su cuenta de jubilación.

Este es un ejemplo ficticio con fines ilustrativos. Los nombres, números y detalles de los documentos son inventados y simplificados. Los negocios, documentos y rendimientos reales varían, y los rendimientos no están garantizados.

Abra su propia cuenta autodirigida Solo 401(k) Trust con chequera

Recomendamos SenseFinancial para crear la estructura de cuenta que usan muchos de nuestros co-prestamistas.

Horario: lunes a viernes, 8 am–6 pm (hora del Pacífico)
Correo: contact@sensefinancial.com
Teléfono: (949) 272-8785
Sitio web: sensefinancial.com

Por favor dígales que F&M lo recomendó.

Cómo usar su cuenta de jubilación: una guía sencilla

La mayoría de las IRA y los 401(k) solo pueden comprar acciones, bonos y fondos. Una cuenta autodirigida permite que su dinero de jubilación haga otras inversiones, incluidos préstamos garantizados con bienes raíces como los nuestros. Los intereses que gana su dinero regresan a la cuenta, donde crecen con impuestos diferidos (o libres de impuestos en una Roth).

	IRA autodirigida	Solo 401(k)
Quién puede abrirla	Casi cualquier persona con ahorros para la jubilación	Trabajadores independientes y dueños de negocios sin empleados, salvo su cónyuge
Quién maneja las transacciones	Un custodio de IRA procesa cada inversión por usted	Usted puede ser el fideicomisario y firmar cheques ("control de chequera")
Qué tan rápido puede invertir en un negocio	Depende de los trámites del custodio	Normalmente más rápido: usted firma como fideicomisario
Aportaciones	Límites de aportación de IRA	Por lo general, límites más altos (como empleador y empleado)
Opción Roth	Sí (Roth IRA)	Sí (Roth 401(k))

Cómo funciona con F&M

Abra la cuenta. SenseFinancial (arriba) puede abrirle una IRA autodirigida o un Solo 401(k).
Transfiera el dinero. Transfiera fondos de un 401(k) o IRA anterior. Si se hace correctamente, una transferencia directa no genera impuestos.
Revise un negocio. Le enviamos el expediente del negocio, igual que a cualquier co-prestamista.
Invierta a nombre de la cuenta. La cuenta (no usted personalmente) aparece en la escritura de fideicomiso y en la póliza de título, y los fondos se transfieren desde la cuenta a la compañía de títulos.
Reciba el pago en la cuenta. Al liquidarse, el capital y los intereses regresan directamente a su cuenta de jubilación, listos para el siguiente negocio.

Reglas importantes

No haga negocios con usted mismo ni con familiares cercanos. Su cuenta no puede prestarle a usted, a su cónyuge, padres, hijos ni a negocios que usted controle. Estas son "transacciones prohibidas" y pueden descalificar la cuenta.

Mantenga la independencia. Los préstamos deben pagarse desde y hacia la cuenta, nunca a través de su cuenta bancaria personal.

Pregunte sobre impuestos. Los intereses de un préstamo generalmente reciben un trato diferente al ingreso de un negocio que sea propiedad de la cuenta, pero consulte a su contador o asesor fiscal sobre su situación.

Solo es información educativa general; no es asesoría fiscal, legal ni de inversión. Las reglas de las cuentas de jubilación son complejas; confirme los detalles con su custodio y su asesor fiscal antes de invertir.

Únase a la lista de interesados en co-préstamos

Cuéntenos un poco lo que busca y le avisaremos cuando haya un negocio que le convenga.

Preguntas frecuentes sobre co-préstamos

¿Cuál es el mínimo para co-prestar?

Los mínimos varían según el negocio; un ejemplo típico es $20,000. Las cuentas de custodia (UGMA) para hijos pueden comenzar desde $10,000.

¿Por cuánto tiempo queda invertido mi dinero?

La mayoría de las posiciones duran 6–18 meses y se pagan completas cuando el prestatario vende o refinancia.

¿Cómo está garantizada mi inversión?

Usted aparece en la escritura de fideicomiso registrada sobre la propiedad, y se emite un seguro de título a cada co-prestamista.

¿Puedo usar mi cuenta de jubilación?

Sí. Muchos co-prestamistas invierten a través de un Solo 401(k) o IRA autodirigido. SenseFinancial, mencionado arriba, puede ayudarle a abrir uno.

¿A dónde va mi dinero al cierre?

Sus fondos se transfieren directamente a la compañía de títulos o de depósito en garantía, nunca directamente a F&M.

¿Los rendimientos están garantizados?

No. Los rendimientos típicos han sido de 14–17%, pero cada negocio es diferente y los rendimientos no están garantizados. Revise cada expediente y consulte con sus propios asesores.

Esta página es solo información general; no es una oferta para vender o comprar un valor o pagaré, ni asesoría de inversión, legal o fiscal. Las oportunidades de co-préstamo se ofrecen solo mediante documentos definitivos de préstamo y divulgación, y la disponibilidad, los mínimos y las condiciones varían según el negocio. Consulte con sus propios asesores financieros, legales y fiscales antes de participar. (En caso de diferencias, prevalece la versión en inglés.)

Pregunte por los co-préstamos actuales 804-310-4750 ·

Para compradores

Únase a la lista de compradores

Díganos en qué zonas compra, qué tipos de propiedad y en qué rango de precios.

Reciba primero los nuevos contratos

Fotos, números y nuestro valor estimado después de reparaciones (ARV) por mensaje de texto o correo cuando los negocios quedan bajo contrato.

Envíe comprobante de fondos

La primera respuesta calificada en un negocio obtiene la asignación.

Cierre en la compañía de títulos

La cuota de asignación se paga al cierre; usted recibe el título directamente del vendedor.

Las propiedades se venden en su estado actual. Los compradores son responsables de verificar la condición, el título y sus propios números antes del cierre. Las cuotas de asignación varían según el negocio.

¿Vende una propiedad en su estado actual?

Si necesita vender una propiedad rápido, sin visitas, sin reparaciones y sin comisión, cuéntenos: hacemos ofertas por casas en todo Virginia.

Únase a la lista de compradores Cuéntenos sobre su propiedad

Chuck Glover siempre dice: "Hay que estar presente". Los bienes raíces son un deporte de equipo. Puede hacerlo solo, pero el éxito suele llegar más rápido cuando busca ayuda y orientación de personas que ya aprendieron de sus errores. Ya sea inversionista, agente inmobiliario, contratista, mayorista, remodelador, arrendador o prestamista: esté presente, cree relaciones y aprenda de los demás.

Se reúne el tercer lunes de cada mes

Great American Ranch
7514 Lee-Davis Road
Mechanicsville, VA 23111

6:30 – 9:00 pm · Gratis, con un invitado especial cada mes sobre temas de bienes raíces

Próxima reunión

Siguiente reunión

6:30 – 9:00 pm · Great American Ranch, 7514 Lee-Davis Road, Mechanicsville

Invitado especial

Noche de reunión: tercer lunes, 6:30 pm

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Política de privacidad

Vigente desde el 26 de septiembre de 2026

Esta política explica cómo F&M 401K Trust, F&M Rental Properties LLC y F&M Private Lending ("F&M" o "nosotros") recopilan, usan y protegen la información a través de este sitio web. Al usar el sitio o enviarnos un formulario, usted acepta esta política.

Información que recopilamos

Información que usted nos da. Cuando usa nuestro formulario de contacto, el formulario para iniciar un negocio o la lista de interesados en co-préstamos, recopilamos lo que escribe, como su nombre, teléfono, correo electrónico y detalles sobre una propiedad, un negocio o su interés en invertir.
Correos y llamadas. Si nos escribe o nos llama, conservamos la información que comparte para darle seguimiento.
Calculadoras. Nuestras calculadoras funcionan en su navegador. Los números que escribe en ellas no se nos envían.
Información técnica. Este sitio web no usa cookies publicitarias, herramientas de análisis ni píxeles de seguimiento. Nuestro proveedor de alojamiento y nuestro proveedor de fuentes (Google Fonts) pueden recibir información técnica estándar, como su dirección IP y tipo de navegador, cuando se carga una página.

Cómo la usamos

Para contestar sus preguntas y atender sus solicitudes.
Para revisar y atender las consultas de renta, préstamo y co-préstamo que inicie con nosotros.
Para avisarle de nuevas oportunidades de co-préstamo, si se unió a nuestra lista de interesados.
Para compartir noticias de las reuniones, si preguntó por The Virginian.
Para prevenir fraudes, llevar registros y cumplir con nuestras obligaciones legales.

Cómo la compartimos

No vendemos ni rentamos su información personal, y no compartimos su teléfono ni su correo con otras empresas para su publicidad. Solo compartimos información:

Con proveedores de servicios que nos ayudan a operar el sitio y el negocio, como Web3Forms, que entrega los formularios a nuestro correo, y nuestro proveedor de correo electrónico.
Con las partes que intervienen en una transacción que usted nos pide realizar, como compañías de títulos, abogados de cierre, tasadores, aseguradoras y co-prestamistas que financian su préstamo, y solo en la medida necesaria para esa transacción.
Cuando lo exija la ley o una orden judicial, o para proteger nuestros derechos y la seguridad de otras personas.

Llamadas telefónicas

Si nos da su número de teléfono, lo usamos solo para comunicarnos con usted sobre su consulta o sobre una renta, un préstamo o un co-préstamo existente.

Cómo protegemos su información

Tomamos medidas razonables para proteger la información que comparte, pero ningún método para enviar o guardar datos en línea es completamente seguro. Por favor, no envíe números de Seguro Social, números de cuenta bancaria ni otros datos financieros delicados por los formularios del sitio.

Cuánto tiempo la conservamos

Conservamos la información mientras la necesitemos para los fines anteriores, o durante el tiempo que exijan la ley o nuestras obligaciones de registro.

Menores de edad

Este sitio web está dirigido a adultos. No recopilamos a sabiendas información de menores de 13 años.

Otros sitios web

Nuestro sitio tiene enlaces a otros sitios web, como Facebook, VREIA y SenseFinancial. Sus prácticas de privacidad son propias, así que le recomendamos revisar sus políticas.

Cambios a esta política

Podemos actualizar esta política de vez en cuando. La fecha de vigencia al inicio indica cuándo cambió por última vez.

Vivienda justa y préstamos

F&M Rental Properties LLC es un proveedor de vivienda con igualdad de oportunidades. F&M Private Lending otorga solo préstamos con fines comerciales, garantizados con propiedades que no ocupa el dueño, y no otorga préstamos con fines personales, familiares o domésticos.

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Renta promedio en 23111 (Mechanicsville): últimos 12 meses

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Por qué los co-prestamistas ganan más que la tasa de interés del préstamo

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$20,000 → $40,000

$20,000 → $40,000

Lo que ganan $20,000 en 4.5 años

$20,000 → aprox. $36,100

$20,000 → aprox. $21,900

Cómo funciona

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Cómo funciona un co-préstamo: un expediente de ejemplo

Remodelación de casa unifamiliar · Mechanicsville, VA

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Cómo usar su cuenta de jubilación: una guía sencilla

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